農地に家を建てたり、資材置き場などにする場合は、「農地転用」の許可が必要です。「農地転用」とは、土地を耕作目的以外に使用することをいい、住宅用地、工場用地、商業施設用地、山林、資材置場、駐車場、道路などへの転用が該当します。また、建物などを建築するため、一定規模以上の土地に変更を加えるときには「開発行為」の許可も必要となります。

「農地転用」の許可基準には「立地基準」があります。
「立地基準」とは、農地を農業における優良性や周辺の立地の状況から5つに区分し、転用ができるか否かを判断します。農業への重要性が高い農地ほど転用が厳しく制限されていて、低い農地ほど容易に転用が許可されています。

1.農用地区域内農地　市町村が定めた農業振興地域整備計画において農用地区域とされた農地は原則として「転用」できません。
2.甲種農地　市街化調整区域内の土地改良事業などの対象となった農地で、良好な営農条件を備えているため、原則として転用は許可されません。
3.第１種農地　10ヘクタール以上の規模の一団の農地や、土地改良事業の対象となった農地で、原則として転用は許可されません。
4.第２種土地　鉄道の駅が500m以内にあるなど、市街地化が見込まれる農地や生産性の低い農地で、建築物が立地困難な場合であれば許可されます。
5.第３種農地　鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地の区域、または市街地化の傾向が著しい区域にある農地で、原則として転用が許可されます。

　立地にかかわらず「一般基準」は申請書に基づいて判断されます。例えば、「申請の用途に供することが確実であること」「周辺の農地に支障を生ずるおそれがないこと」「利用後に、耕作地として復することが確実であること」などです。

　このように、「農地転用」には複雑な基準が設けられています。特に5つもの区分のある「立地基準」は農業委員会などで確かめなければわかりにくい部分があります。そのためにも「農地転用」の専門家である行政書士や土地家屋調査士のアドバイスが欠かせません。

「農地転用」や「開発行為」は、申請書類と添付書面の作成が煩雑で、高度な専門知識が必要です。一般の方が一人で準備するのは大変な作業となり、許可を得ない売買契約は、契約自体が無効になります。私たち行政書士と土地家屋調査士は、ご相談に応じて的確なアドバイスを行うとともに、書類の作成を代行いたしますので、ぜひご安心ください。

「農地転用」をおこなう場合、土地の広さにより許可権者が変わります。愛媛県の場合では4ha以下の場合は県知事の許可が必要ですが、4haを超える場合には農林水産大臣の許可が必要になります。また、市街化区域内の農地を転用する場合には、地域の農業委員会にあらかじめ届出を行えば、許可はいりません。これらの許可を受けないと、権利の設定や移転は効力を生じません。

農地が4ha以下の場合
　市町村の農業委員会を通して都道府県知事の許可を得ます。受付処理されるまでに約45日間かかります。

農地が4haを超える場合
　４haを超える農地転用は「農林水産大臣（中国四国地方農政局長）」との協議が必要となり、処理されるまで約2～3か月を要します。また、転用する農地が農業振興地域内の農用地に指定されていると、除外手続きなどが必要になるので、さらに約２～３か月かかります。

　農地の所有者が自分自身で転用する場合や転用を目的として農地の売買をしようとする場合、面積の多少にかかわらず、いずれも許可が必要となります。「農地法」に従い、名義変更を「3条許可」、自己転用の許可を「4条許可」、転用目的の権利移動の許可を「5条許可」と呼びます。例外として、市街化区域内の農地の転用に関しては、農業委員会に届出すれば、許可は必要がありません。

〇農地法３条＝土地の名義を変更する場合
　農地法３条は「権利移動」に関する条項です。農地を耕作目的で売買、贈与、賃貸借、使用貸借する場合は、農地法第３条の許可が必要です。これは、資産保有や投機目的などで農地を取得することを規制し、農地を効率的に利用しようとする人だけに委ねることを目的としています。 相続の場合は、許可がいりません。

〇農地法４条＝農地から他の地目に変更する場合
　農地法４条は「転用」に関するものです。自分の農地を土地の名義・持ち主はそのままにしておき、農地を宅地などに変更する場合の許可です。許可を申請できるのは、農地を所有している人だけです。

〇農地法５条＝土地の名義変更と地目変更を同時にする場合
　農地法５条は、「権利移動」と「転用」を同時におこなうものです。事業者が農地を買って転売する場合や、農地を宅地にして家を建てる場合などに適用されます。許可申請は売主（または貸主、農地所有者）と買主（または借主、転用事業者）の２者で行います。